Bardzo często wybór miejsca pod budowę domu jest podyktowany emocjami. Inwestorzy zachwycają się piękną okolicą, jej niezwykłą atmosferą i czasami bardzo szybko stwierdzają, że właśnie tu chcieliby żyć. Bez wątpienia wspaniały widok czy pozytywne skojarzenia np. z dzieciństwem będą miały istotny wpływ na to, jak będziemy czuli się w naszym przyszłym domu. Zwracamy jednak uwagę na to, aby podejmując tak ważną decyzję, nie kierować się tylko uczuciami. Warto bowiem podejść do tego również w sposób racjonalny.

Co najpierw – projekt czy działka?

Zanim przystąpimy do poszukiwania działki, zastanówmy się, jakiego domu potrzebujemy: jak duży powinien być? jaki styl architektoniczny preferujemy? jakie są nasze potrzeby? Od tego zależy pożądany rozmiar działki, jej usytuowanie względem stron świata, położenie itp. Gdy jasno określimy nasze potrzeby i będziemy mieli wizję domu, jaki chcemy wybudować, znacznie łatwiej będzie nam stwierdzić jeszcze przed zakupem działki, czy pozwoli ona na realizację naszych marzeń. Dlatego warto już na etapie poszukiwań działki wstęnie wybrać projekt domu naszych marzeń.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub warunki zabudowy

W Urzędzie gminy warto sprawdzić, czy wybrana działka jest objęta Planem Miejscowym i zapoznać się z zapisami tego planu. Jeżeli działka nie jest objęta Planem - wówczas konieczne będzie złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy - tę sprawę też najlepiej omówić w Urzędzie Gminy jeszcze przed zakupem działki. Dokumenty te opisują - czasem bardzo szczegółowo - co można, a czego nie można zbudować na danej działce. Często określają i wskazują:

  • linie zabudowy, czyli odległości, jakie należy zachować od granic posesji
  • intensywność zabudowy, np. dopuszczalną powierzchnię zabudowy - czasami okazuje się, że nawet na dużej działce możliwa jest budowa stosunkowo niewielkiego domu
  • geometrię budynku, np. liczbę kondygnacji, wysokość budynku, kąt nachylenia połaci dachowych i geometrię dachu, a czasami nawet kolor elewacji czy rodzaj pokrycia dachowego
  • ograniczenia: strefy ochrony konserwatorskiej, odległości ochronne od sieci przesyłowych prądu, gazu itp.
  • planowane lub dopuszczalne przeznaczenie terenów sąsiednich - warto upewnić się, że w jaki sposób będzie się zmieniało otoczenie naszego przyszłego domu

Niektóre zapisy Planu miejscowego lub warunków zabudowy mogą być niejednoznaczne lub niezrozumiałe, zwłaszcza dla osób, którzy zetkną się z tymi dokumentami po raz pierwszy. Warto więc zwrócić się do architekta, który pomoże je zrozumieć i wskaże ważne aspekty, na które sami być może nie zwrócilibyśmy uwagi.

Uzbrojenie

Sprawdźmy w jakim stopniu uzbrojona jest nasza przyszła działka: czy posiada dostęp do prądu, kanalizacji, wody, gazu, telefonu. Jeśli takiego dostępu nie ma, to warto ustalić jak daleko od działki znajduje się możliwość przyłączenia przyszłego domu do tych sieci. Czasem to duży koszt i długi okres oczekiwania, a czasem jest to w ogóle niemożliwe i należy wtedy rozważyć alternatywne możliwości, takie jak studnia, szambo, pompa ciepła.

Status prawny

Sprawdźmy czy działka jest działką budowlaną. Kupić też można działkę rolną i wystąpić o zmianę jej statusu prawnego. Bez problemu powinniśmy odrolnić grunty leżące w obrębie miasta oraz te o niższej klasie – IV-V (w przypadku działki o pow. większej niż 0,5 ha w kl. I-III musimy uzyskać zgodę ministra rolnictwa). Należy jednak pamiętać, że odrolnienie działki mogą utrudnić zapisy wspomnianego wcześniej Planu Miejscowego.

Ważne kwestie funkcjonalne

Musimy pamiętać o tym, że w warunkach panujących na naszej działce i w jej najbliższym otoczeniu będziemy funkcjonować codziennie, w trakcie wszystkich pór roku, 
o różnych porach dnia i nocy, zarówno przy dobrej, jak i złej pogodzie. No co więc jeszcze zwrócić jeszcze uwagę?

  • sąsiedztwo - sprawdźmy je również w środku tygodnia, okoliczne zakłady usługowe mogą być źródłem hałasu lub przykrych zapachów
  • sąsiedzi - porozmawiajmy z nimi kilka razy, bo zwłaszcza w odludnych rejonach będziemy skazani na ich obecność i ważne abyśmy trafili na miłych i uczynnych ludzi
  • droga dojazdowa - sprawdźmy, kto jest jej właścicielem: gmina czy właściciele sąsiednich działek; jeżeli droga nie jest utwardzona - warto sprawdzić jak wygląda po paru dniach deszczu, czy jest przejezdna
  • odległość od szkół, przedszkoli, miejsca pracy - dobrze jest mieć świadomość ile zajmuje dojazd w godzinach szczytu, dobrze też sprawdzić dostępność publicznych środków transportu, odległość od przystanku itp.
  • usytuowanie względem stron świata - najkorzystniejszy jest wjazd od północy z salonem i ogrodem od strony południowej lub południowo-zachodniej; dla innych działek (np. takich z wjazdem od południa) również są dostępne odpowiednie projekty, ale jest ich zdecydowanie mniej, niż projektów w klasycznym układzie.
  • szerokość działki - wygodna szerokość to 25-30m. Wąska działka (poniżej 16m) znacznie ogranicza wybór projektów. Szerokość działki pozornie szerokiej mogą również ograniczać indywidualne cech działki np. odległości ochronne przebiegających w pobliżu sieci energetycznych, gazowych lub nieprzekraczalne linie zabudowy - do sprawdzenia w Planie Miejscowym lub w warunkach zabudowy. Zobacz domy na wąską działkę

Jaka duża działka?

Średni dom (pokój dzienny + 3 sypialnie) możemy zmieścić już na działce 900m2, działka optymalna to 1200m2. Większa działka daje możliwość organizacji ogrodu ze specjalnymi atrakcjami, np. sadem, jeziorkiem lub niewielkim laskiem, pomieszczeniami gospodarczymi itp., ale jednocześnie wymaga od nas zamiłowania do dbania o duży ogród .

Badania gruntu

To często pomijany element, ale jednak warto przed zakupem działki sprawdzić na jakich gruntach przyjdzie nam się budować. Przy prostych warunkach gruntowych budowa będzie przebiegała sprawnie i w standardowych cenach, natomiast niekorzystne warunki gruntowe utrudnią budowę, wydłużą czas jej trwania i zwiększą koszty, a czasami wręcz unimożliwią budowę domu. Aby upewnić się, że nie czekają nas żadne nieprzyjemne niespodzianki warto zlecić wykonanie badań geotechnicznych w miejscu, gdzie planujemy postawienie naszego domu (koszt paruset złotych)