Budowa domu jednorodzinnego wymaga zgromadzenia wielu niezbędnych dokumentów. Zanim więc zakupisz projekt i przystąpisz do budowania swojego wymarzonego domu, koniecznie poczytaj o wymaganych pozwoleniach, oświadczeniach czy uzgodnieniach, a także o tym, w jaki sposób możesz je pozyskać.
W co należy zaopatrzyć się przed rozpoczęciem budowy?
Zanim zaczniesz stawiać swój dom, powinieneś zgromadzić kilka ważnych dokumentów. Są nimi m.in.:
- zezwolenie na lokalizację zajazdu z publicznej drogi,
- opinia geotechniczna,
- projekt budowlany,
- mapa zasadnicza oraz do celów projektowych
- wypis oraz wyrys planu miejscowego,
- decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej,
- dziennik budowy,
- decyzja o warunkach zabudowy,
- oświadczenie o możliwości przyłączenia do sieci czy warunkach przyłączenia,
- zawiadomienie o rozpoczęciu prac,
- pozwolenie na budowę bądź zgłoszenie budowy.
Plan miejscowy
Taki plan uchwalony jest w urzędzie gminy albo miasta, na którym jest położona Twoja działka. Powinieneś zorientować się w nim, czy zakupiona działka jest w ogóle przeznaczona pod budownictwo domu jednorodzinnego i jaki narzuca plan zagospodarowania czy też zabudowy. Musisz go znać po to, by nie okazało się przypadkiem, że projekt budowlany domu będzie sprzeczny z owym planem! Zamówisz w urzędzie wypis i wyrys za maksymalnie 250 zł – wcześniej jednak lepiej będzie sprawdzić w Internecie, czy nie można go pobrać właśnie stamtąd.
Nie uchwalono miejscowego planu? A więc, musisz poprosić wójta o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy. We wniosku powinieneś określić m.in.:
- jaka będzie powierzchnia zabudowy ,
- jaka będzie powierzchnia użytkowa planowanego domu,
- szerokość elewacji frontowej,
- liczbę kondygnacji,
- wysokość do górnej krawędzi elewacji i do kalenicy,
- kąt nachylenia dachu.
Pamiętaj, że podane wielkości nie mogą mocno odbiegać od budynków sąsiadujących z działką. Wypełniając wniosek warto będzie zatem podać dane liczbowe z marginesem „od do” – wszystko po to, aby mieć pewną swobodę w wyborze i opracowaniu projektu domu. Jeśli masz nieco odmienne plany, koniecznie dołącz do wniosku:
kopię mapy zasadniczej lub katastralnej w skali 1:500 bądź 1:1000 (zależnie od terenu),
- oświadczenia przedsiębiorstw sieciowych o możliwości przyłączenia do sieci uzbrojenia,
- pełnomocnictwo i potwierdzenie uregulowania opłaty skarbowej.
Pamiętaj, że lepiej też będzie nie przeprowadzać się do wybudowanego domu, zanim nie załatwisz niezbędnych formalności – niestety, ale za to grozi kara w wysokości nawet 10 tysięcy złotych!
Formalności związane z projektem budowlanym
Możesz zamówić indywidualny projekt domu albo zdecydować się na gotowy. Aby uzyskać pozwolenie na budowę gotowego projektu, musisz jednak zlecić jego… adaptację – a więc, wybrany przez Ciebie architekt powinien dostosować rozwiązania swoje projektowe do wymogów związanych z lokalizacją Twojego przyszłego domu. Kompletna dokumentacja projektowa, jaką następnie powinieneś złożyć w starostwie, składa musi się z:
- projektu architektoniczno-budowlanego,
- projektu zagospodarowania działki,
- załączników z niezbędnymi w danymi sytuacji uzgodnienia,
- informacji o obszarze budowanego obiektu.
Do sporządzenia projektu zagospodarowania musisz również dostarczyć architektowi mapę do celów projektowych – zamówisz ją u wykwalifikowanego geodety. Powinieneś także wystąpić o warunki przyłączenia poszczególnych mediów, znajdujących się na terenie budowy – no chyba, że już wcześniej je uzyskałeś. W projekcie zagospodarowania działki trzeba będzie wskazać na rodzaj i przebieg przyłączy. Twoja działka budowlana wcześniej była używana wyłącznie w celach rolniczych? Zatem, prawdopodobnie będziesz musiał uzyskać decyzję wyłączającą działkę z produkcji rolnej (odrolnienie – chyba, że ziemia jest najniższej klasy). Wniosek złożysz u starosty lub u prezydenta miasta.
Odstępstwo od przepisów – jak uzyskać?
Nie masz możliwości wybudowania domu zgodnie z przepisami? Twój dom nie może być np. za mały albo za duży w stosunku do posiadanej działki? Możesz więc postarać się o odstępstwo od przepisów – pamiętając, że ono może być udzielone tylko i wyłącznie przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Niestety, jest to procedura długotrwała. Jeśli jednak – mimo to – potrzebujesz odstępstwa od przepisów, w swoim wniosku o odstępstwo powinieneś uzasadnić prośbę oraz zawrzeć w dokumentacji:
- projekt zagospodarowania działki,
- propozycje rozwiązań zamiennych.
Rzecz jasna, oba te dokumenty powinien przygotować uprawniony do tego projektant.
Pozwolenie czy zgłoszenie?
Posiadasz kompletny projekt budowlany? A więc, musisz teraz uzyskać zgodę na budowę w starostwie powiatowym lub urzędzie. Możesz chociażby:
- wystąpić o pozwolenie na budowę,
- zgłosić budowę i poczekać na „milczącą zgodę” urzędu – oznaczać ona będzie brak zastrzeżeń co do planowanej budowy domu.
Pozwolenie na budowę będzie wymagane, kiedy teren budowy będzie wykraczał poza Twoją działkę projektową. Informacja o obszarze oddziaływania to nieodłączny element każdego projektu, więc dość łatwo możesz to w każdej chwili sprawdzić. A może Twoja działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody? Wtedy także konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Kiedy jednak obszar oddziaływania domu nie będzie nawet w minimalnym stopniu wykraczał poza granice terenu działki oraz nie podlegał ochronie przyrodniczej – zastanów się wówczas nad wyłącznie zgłoszeniem budowy. Pamiętaj, że zgłoszenie budowy umożliwi szybsze rozpoczęcie prac budowlanych.
Do obu wniosków – niezależnie od tego, czy jest do pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy – dołącza się zawsze te same dokumenty:
- projekt budowlany domu zgodny z wymaganymi uzgodnieniami (4 oprawione egzemplarze),
- zaświadczenie o uprawnieniach projektanta do projektowania domów,
- oświadczenie o Twoim prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzję o warunkach zabudowy,
- potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej.
Dziennik budowy i termin rozpoczęcia robót budowlanych
Gdy decyzja o pozwoleniu na budowę będzie prawomocna, należy odebrać dwa egzemplarze ostemplowanego projektu budowlanego. W urzędzie otrzymasz także opieczętowany dziennik budowy. Za jego prowadzenie odpowiedzialny będzie kierownik budowy. Twoim zadaniem będzie jedynie kontrolować, czy kierownik budowy prowadzi ten dziennik systematycznie i rzetelnie.
Twoim obowiązkiem będzie także złożenie zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych – możesz zrobić to w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Trzeba to zrobić jeszcze zanim rozpoczną się pierwsze działania na budowie. Dołącz do zawiadomienia:
- oświadczenie kierownika budowy o przejęciu obowiązku kierowania budową,
- zaświadczenie o tym, że kierownik budowy został wpisany na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego,
- oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązków (o ile się na niego zdecydujesz),
- informację o przewidywanym terminie rozpoczęcia i zakończenia robót, a także liczbie pracowników na budowie.
Po złożeniu i zaakceptowaniu zawiadomienia, będziesz mógł rozpocząć prace na posiadanym gruncie, przygotowując teren do posadowienia domu.
